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据《2014年石家庄市商业地产市场分析报告》显示，目前石家庄市区(市内五区、高新区)共有在建在售商业地产项目85个。而近日石家庄市商务局透露，今年石家庄市共安排市重点商贸项目57个，总投资1505亿元。 对此，业内人士认为，目前石家庄商业地产市场已经构成矩阵模式，但扎堆化、同质化比较严重，并且呈现出较大的供求比失衡现象，各个项目在激烈的竞争中冲出重围、赚取利益显得十分不易，而政府在宏观调控方面做到平衡发展、整体把控就显得十分必要。 城市综合体组成矩阵模式 开发区较为落后 近日，石家庄市商务局公布的这57大重点商贸项目中，多为写字楼或商业综合体。从地理区位来看，11个项目位于桥东区，9个项目位于桥西区，12个项目位于新华区，10个项目位于裕华区。 长久以来的备受关注的老城区可谓商业地产遍地开花；长安区作为后起之秀在这方面也不逊色，一座座“地标”拔地而起，据最新公布的数据显示，长安区共有8个重点商贸项目；然而，在石家庄开发区却仅有2个重点项目，正定新区，市区周边的深泽县、鹿泉市、晋州市各一个。 看了上述商业地产区位分布图，不难发现，目前石家庄商业地产覆盖面广、辐射范围大，已经组成了矩阵模式，但是在开发区、正定新区等一些新近发展起来的区域，不管是从人口总量还是从住宅体量，商业地产都尚不能满足该区域人口的生活需求。 以开发区为例，目前石家庄开发区处于住宅进入成熟区的阶段，但是目前开发区已经建好的只有北国超市长江店这样一个超市，商业地产项目市场空白明显。不久的将来，随着住宅项目的交房，大量业主入驻，开发区现有的商业、商务及周边配套远不能满足人们的需求。 供求比面临极大挑战 规划局将适度控制 记者从石家庄市商务局获悉，今年石家庄拟开工房地产项目12个，拟竣工项目13个，续建项目15个，前期谋划项目17个。最新数据显示，上半年新开工项目达14个，比年初计划开工数量多2个。 人口与住宅是商业地产蓬勃发展的重要支撑与保障，自2008年石家庄“三年大变样”开始，大量新建住宅项目上马，短短几年，大量住宅项目完工并交付业主使用后，吸引众多人口集聚到石家庄，受此影响，商业地产迎来了巨大的发展契机，从初具规模到今天石家庄的商业地产市场大规模兴起，仅仅用了不足6年的时间。 但是，在商业地产蓬勃发展的同时，一些问题也逐渐显现出来，到目前为止，尤其是石家庄二环以内，商业地产开发已展现逐渐饱和态势，竞争压力也将越来越大。而石家庄市住房保障和房产管理局公布的《2013年石家庄市房地产市场分析报告》显示，石家庄市区内商业用房供求比达到近5：1，供需已出现失衡，并首次出现了价格下调趋势。 对此，石家庄市城乡规划局的相关负责人表示，石家庄今年对大型商业综合体采取适度控制的措施，并初步显现了一定的成效：今年上半年商业类项目的总规模和平均规模同比明显下降；许可的商业项目为13个，面积21.7公顷，同比减少了24%；商业项目平均用地面积为1.7公顷，与2013年相比减少了48%，与2012年相比减少30%。 同质化较为严重 突出重围获利不易 城市综合体一直以来被称为城市的地标，是城市的面子，体量一般都很大，功能也很全，可涵盖住宅、酒店、办公、商场、超市、娱乐等多个方面，满足消费者的全方位需求，对于消费者而言，它可以实现“一站式”的购物需求，具有较强的吸引力。 而对于开发商来说，城市综合体所建设的公寓和写字楼的出售，可以迅速回笼资金；所建的酒店、商场可长期持有，让开发商长期获利；城市综合体开发投资回报要远远高于纯住宅项目，故而城市综合体也就成了当前商业地产开发的主流。 目前，石家庄市目前已有万达广场等6个大型商业综合体项目，勒泰中心、苏宁广场等均已开业，祥云国际“吃遍中国”主题公园、金指数国际广场、怀特商业综合体等10个大规模项目，预计年内也均可投入使用。 不仅如此，在今年新开工项目中，尚峰汇大厦、中山华府城市综合体、阿尔卡迪亚商务广场、国源和天下、中交财富中心中交、荣鼎天下、河北国际商务广场、华宁春天商业广场、弘城国际、保利商业广场等10个项目按计划如期开工，累计完成投资51亿元。 尽管石家庄商业地产飞速发展与其市场需求有着密不可分的关系，但是商业大佬们不甘示弱掀起的兴建商业地产狂潮，使各大商圈同质化严重的问题也愈加严重。 体量庞大的城市综合体，如何在激烈的市场竞争中揽获人心，实现酒店、住宅、商超等产品的多赢，成了每一个综合体项目都需要认真考虑的问题。
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发表于 2014-8-21 10:53:02
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